一、民用住宅和商用的區別
1、土地使用年限不同
商業(yè)住宅土地使用年限為40-50年;商品住宅土地使用年限為70年
2、產(chǎn)權性質(zhì)不同
商品住宅屬于商品屬性的普通住宅;商業(yè)住宅屬于非普通住宅。商業(yè)住宅樓特點(diǎn)一般是下層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，上層為民用住宅。
一般來(lái)講，土地原有的規劃性質(zhì)，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類(lèi)，開(kāi)發(fā)商在簽訂了土地使用權合同后，是無(wú)法改變的。
但出于市場(chǎng)的不同需要，開(kāi)發(fā)商可以做出與原有土地使用性質(zhì)不同的產(chǎn)品。比如在商業(yè)性質(zhì)用地上建設產(chǎn)品定位為住宅的房產(chǎn)，或者在住宅性質(zhì)用地上建設產(chǎn)品定位為商業(yè)的房產(chǎn)。雖然購房者取得的產(chǎn)權證的用地性質(zhì)仍為原來(lái)的土地使用權證的土地性質(zhì)，但購房者可以將房產(chǎn)做其他用途使用。
其中，在商業(yè)用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴格禁止土地協(xié)議出讓?zhuān)瑢?shí)行招拍掛后，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”(產(chǎn)權70年，但產(chǎn)品定位為辦公，建造標準介于住宅和寫(xiě)字樓之間，或者完全就是寫(xiě)字樓的標準)。
二、商業(yè)性住房的特點(diǎn)
1、水電費更貴
商住房(公寓)說(shuō)白了以前是用于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的地塊，但是現在商品房這么緊俏，所以很多開(kāi)發(fā)商把以前商業(yè)用地開(kāi)發(fā)成了商品房，所以誕生了N多的公寓，所以它是商業(yè)用水，商業(yè)用電，不通燃氣。但是不排除有的開(kāi)發(fā)商動(dòng)用關(guān)系，再把商業(yè)用電改為民用電，給通燃氣。但是水一般就是商業(yè)用水，改不了，目前民用水是3.9元一噸，商業(yè)用水7塊多一噸。
2、商住房(公寓)居住密度大
一般從7至20多戶(hù)都出現過(guò)，俗稱(chēng)立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過(guò)高，坐電梯等候時(shí)間過(guò)長(cháng)，樓道有一戶(hù)在樓道里堆放垃圾，弄得一條樓道臭烘烘的概率要比純住宅高出很多倍。人多，背景復雜，所以環(huán)境很難保障。
3、商住房(公寓)幾乎沒(méi)有南北通透戶(hù)型
商住房東南西北都有戶(hù)型，俗稱(chēng)墩子樓。商住房(公寓)超小戶(hù)型較多，以40至80為主，總房款要便宜很多，對于資金不太富裕的家庭值得考慮。
4、幾乎沒(méi)有綠化和孩子活動(dòng)的區域
一般會(huì )隔幾層弄一個(gè)共享露臺供大家活動(dòng)，不過(guò)估計后期會(huì )成為堆放廢品和停自行車(chē)的區域。
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